El pequeño inversor inmobiliario sigue apostando por Andalucía. De hecho, cinco de las ocho capitales de provincia andaluzas cuentan ya con un porcentaje de inversores por encima de la media nacional.
El pequeño inversor apuesta por Andalucía
La compra de vivienda como inversión sigue despertando interés en Andalucía. El porcentaje de inversores está por encima de la media nacional (que se sitúa en el 26%) en Sevilla (30,8%), Granada (34,4%), Almería (31%), Huelva (26,7%) y Cádiz (31,6%).
Sólo Málaga (22,1%), Jaén (20,8%) y Córdoba (19,1%) están por debajo de la media nacional.
Muchos de estos pequeños inversores compran una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, pues la rentabilidad bruta del alquiler es alta en varias provincias.
Por ejemplo, en la ciudad de Sevilla, con un inmueble en alquiler se puede obtener una rentabilidad bruta anual del 8,2%.
El tiempo necesario para recuperar la inversión en el inmueble ronda los 13 años (147 meses). Si a esto le sumamos que el precio del alquiler en Sevilla ha crecido un 10,9% en el último año, la compra como inversión sigue siendo atractiva.
Esta información se desprende del informe Análisis del mercado de la vivienda en Andalucía. Un estudio elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa en la comunidad.
En Andalucía, el Grupo Tecnocasa cuenta con 190 oficinas franquiciadas.
¿Cuánto cuesta una vivienda en Andalucía ahora?
Según el informe, el precio de la vivienda en Andalucía ha crecido un 3,8% en el primer semestre, aunque de forma desigual según la capital de provincia.
Mientras que el precio sube en Sevilla (6%), Málaga (6,1%) y Almería y Cádiz (3,6% en ambos casos), se mantiene prácticamente estable en las ciudades de Huelva (0,9%) y Granada (-0,3%) y baja en Córdoba (-1,3%), y Jaén (-2,4%).
Del análisis se desprende que los propietarios que sacan al mercado una vivienda tienden a sobrevalorar sus inmuebles, con un precio por encima y lejano del que fija el propio mercado.
Este hecho, que se da en todas las capitales de España, se cumple firmemente en Andalucía, donde la idea inicial del propietario es elevada.
Por ejemplo, la sobrevaloración más alta la encontramos en Jaén, donde se alcanza el 24,8% de sobrevaloración, seguida de Córdoba (23,23%), Granada (20,51%) y Almería (20,16%). Por la parte baja de la tabla, están Málaga (14,04%) y Cádiz (13,62%).
Esta práctica ya se daba en los años previos a la crisis, pero entonces los precios crecían a tasas del 20% anual, con lo que la valoración excesiva podía quedar absorbida por la propia dinámica del mercado en un plazo razonable.
Ahora, sin embargo, los aumentos de precios son inferiores. Por eso, esa sobrevaloración es contraproducente, puesto que la vivienda tarda más tiempo en venderse y lo hace cuando los propietarios se dan cuenta del error y rebajan el precio.
¿Es mejor comprar o alquilar?
Si comparamos qué sale más a cuenta comprar o alquilar, los datos hablan por sí solos. En Sevilla, por ejemplo, una persona que cuente con algunos ahorros previos puede obtener una cuota hipotecaria inferior a un alquiler.
Por ejemplo, por un inmueble tipo en Sevilla de 110.000 euros, con una hipoteca de 88.000 euros, a un interés anual del 3,5% y a un plazo de 25 años, la cuota mensual del préstamo sería de 441 euros.
Sin embargo, la renta mensual del alquiler subiría a 750 euros, lo que supone una diferencia de 309 euros.
Qué vivienda se compra en Andalucía y quién la compra
Si analizamos la franja de precios más común, vemos que en la ciudad de Cádiz prácticamente el 69% de las viviendas vendidas están en la franja de entre 75.000 y 150.000 euros.
Esa franja también es predominante en Málaga (66,3%), Almería (56,8%), Sevilla (56,5%) y Granada (51,3%).
En Huelva (68,6%), Jaén (65,1%) y Córdoba (51,2%) la franja más común se sitúa en 75.000 euros o menos.
En Jaén encontramos las viviendas de mayor tamaño, pues un 41% de los inmuebles vendidos tenía más de 100 metros cuadrados. Descontando esta excepción, el tamaño predominante en Andalucía es entre 60 y 80 metros cuadrados.
Es el caso de Sevilla, Málaga, Almería, Huelva, Córdoba y Cádiz. Por su parte, en Granada, las viviendas tienen entre 80 y 100 metros cuadrados.
En todas las ciudades predominan los inmuebles de tres habitaciones y la opción mayoritaria de compra ha sido con financiación (hipoteca). La financiación empieza a mostrar un cambio significativo, pues las hipotecas a tipo fijo están empezando a disminuir a favor de las mixtas y variables.
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