El precio de la vivienda en Andalucía se modera

El precio de compraventa de la vivienda en Andalucía se modera en el último año, con una subida del 1,7%. Sin embargo, se aprecian importantes variaciones según la capital de provincia andaluza.

Así, mientras que en Granada y Sevilla el precio baja, con una disminución del 5,85% y del 4,91%, respectivamente; en el resto de ciudades sube. Málaga muestra la máxima subida, del 8,84% en un año.

El metro cuadrado más alto lo encontramos en la ciudad de Cádiz (2.104€), seguida de Málaga (1.920€) y Sevilla (1.357€). El más bajo está en Almería (990€) y Jaén (772€).

Mientras el precio de compraventa se muestra estable, el del alquiler en la ciudad de Sevilla sube un 8,4% en tasa interanual. Alquilar un piso en Sevilla vale ahora 10,5€ el metro cuadrado.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA

Actualmente, la negociación del precio de compra, es decir, la rebaja sobre el precio inicial de salida del inmueble al mercado se sitúa de media en el 9% en la comunidad de Andalucía.

Sin embargo, hay poblaciones destacadas como Linares, con una rebaja del 18,3% sobre el precio inicial, y Jaén, con una bajada final del 14,3% sobre el precio de inicio.

Son datos del informe Análisis del mercado de la vivienda en Andalucía, elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa en Andalucía.

Cómo es la vivienda tipo más vendida

El estudio analiza las franjas de precios más comunes. Así en Sevilla, Málaga, Granada y Córdoba la franja de precios más vendida este año ha sido la de viviendas de entre 75.000€ y 150.000€.

En Almería, Jaén y Huelva han destacado las viviendas de 75.000€ o menos. Mientras que en Cádiz han predominado las operaciones de entre 150.000€ y 225.000€.

La vivienda tipo vendida en Andalucía en 2023 tiene una superficie de entre 60 y 80 metros cuadrados útiles. Con la única excepción de la ciudad de Jaén, donde encontramos viviendas de mayor tamaño de toda la comunidad. Los inmuebles en la capital jienense tienen entre 80 y 100 metros cuadrados útiles de media.

Finalmente, si analizamos el perfil del comprador, cabe destacar que en todas las ciudades andaluzas analizadas el principal y primer motivo de compra es primera vivienda. Es decir, el comprador adquiere el inmueble con el objetivo de residir de manera permanente en él.

Después de esta primera opción, es importante el número de inversores que encontramos en las ciudades de Granada (22,1%) y Jaén (donde 1 de cada 4 compras está hecha por un pequeño inversor).

En Andalucía, se compra con hipoteca

En Andalucía, predomina la compra de inmuebles con hipoteca. Esto es así en el 55,8% de las operaciones realizadas este año. Y es la forma de pago mayoritaria en Sevilla, Málaga, Jaén, Huelva y Córdoba. El pago al contado es la primera opción en Almería (53,8%), Granada (50,4%) y Cádiz (57,1%).

De las personas que han comprado con financiación este año, el 54,5% lo ha hecho con un tipo de interés fijo. Esta es una cifra lejana al 71,3% de 2022 o al 80% de 2021, año en que el tipo de interés fijo marcó récord.

Así, en 2023 aumenta la proporción de hipotecas a tipo de interés mixto (que ahora se sitúa en el 32,5%. Esto es un crecimiento de 18,8 puntos porcentuales en un año).

Si analizamos la evolución de este año mes a mes, vemos que desde el pasado mes de mayo la proporción de hipotecas a tipo fijo ha ido bajando progresivamente, mientras que las hipotecas mixtas han crecido de manera exponencial.

27.600 viviendas fuera del mercado del alquiler

La inseguridad jurídica (79,2%), las actualizaciones de la renta por debajo del IPC (11,1%) y el límite a las rentas en las zonas tensionadas (9,7%) podrían llevar a muchos propietarios andaluces a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio.

Esto supondría la desaparición de más 27.600 viviendas que actualmente están alquiladas. O lo que es lo mismo, en Andalucía la oferta de alquiler se vería reducida un 11,4%.

Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 5,5% de propietarios andaluces se plantea la venta de la vivienda. Por su parte, otro 5,9% baraja otras opciones de negocio como, por ejemplo, el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

Granada sería la capital de provincia andaluza donde bajaría más la oferta de alquiler disponible (-22,8%). Le seguirían las poblaciones de Cádiz y Córdoba, ambas con una disminución del 19%. La menos afectada, en este caso, sería Huelva (-2,5%).

Comprar o alquilar, ¿qué es mejor?

Actualmente, si comparamos y analizamos la compra de una vivienda con el alquiler de la misma, la opción de comprar es la más rentable.

Así, una persona que cuente con algunos ahorros previos puede obtener una cuota hipotecaria muy inferior a un alquiler.

A modo de ejemplo, en Sevilla por un inmueble de 105.000€, con una hipoteca de 84.000€ (80% del valor del inmueble), a un interés anual del 4% y a un plazo de 25 años, la cuota mensual del préstamo sería de 443€, mientras que la renta mensual al alquilar el inmueble subiría a 809€. La diferencia es de 366€ al mes.

Andalucía, entre las comunidades más dinámicas

El estudio del dinamismo del mercado inmobiliario de compraventa en España se realiza a partir de dos premisas (segunda mano y obra nueva) en diferentes niveles geográficos (Comunidad Autónoma, provincia y población). Para el estudio se utiliza la ratio de rotación, porcentaje que mide las ventas anuales que se realizan cada 100 viviendas.

En relación al dinamismo del mercado inmobiliario en Andalucía podemos ver datos muy interesantes. Andalucía tiene un dinamismo (2,96) por encima de la media nacional (que es de 2,6 ventas cada 100 viviendas).

Se trata un dinamismo alto, pero menor al del año 2022, año en el que Andalucía vivió un pico de dinamismo del 3,38 (el máximo de la serie histórica que empezó a analizarse en 2012).

A nivel nacional, las Comunidades Autónomas con un mayor dinamismo son las que lindan con el Mediterráneo, más la Comunidad de Madrid y las islas (Islas Baleares y Canarias).

De hecho, Andalucía (2,96) es la tercera comunidad más dinámica del país, sólo por detrás de la Comunitat Valenciana (3,44 compraventas cada 100 viviendas) y la Región de Murcia (3,10).

La provincia andaluza más dinámica es Málaga (3,96), seguida de Almería (3,79). Las menos dinámicas son Córdoba (2,41) y Jaén (1,91).

Mijas, entre las poblaciones más dinámicas

Si acotamos un poco más el territorio, en segunda mano, las poblaciones (con un parque de viviendas superior a 20.000 unidades) más dinámicas son: Vera, Mijas y Estepona. En obra nueva destacan Dos Hermanas, Vélez Málaga y Motril.

Si estás interesado en el mercado inmobiliario en Andalucía, no dudes en contactar con nuestras oficinas de la zona. Ellas te asesorarán y ayudarán a encontrar tu vivienda ideal.