Si estás teniendo problemas para pagar la hipoteca, tienes que saber que existe un Código de Buenas Prácticas por el que los bancos tienen que ayudar a las familias con dificultades. Una de las opciones que te deben dar ante esa situación es la reestructuración de la deuda hipotecaria.
Problemas para pagar la hipoteca: ¿Puedo acceder a una reestructuración de la deuda hipotecaria?
En el año 2012, como consecuencia de la crisis económica, entró en vigor el Código de Buenas Prácticas, que establece una serie de medidas para aliviar la carga que supone la hipoteca a personas que están teniendo dificultades para pagarla.
Además, hasta finales de 2024, los deudores cuentan con las medidas de un nuevo Código para aquellas familias afectadas por la subida del euríbor. Te hablamos de ellas en este post.
Como señala el Banco de España, los bancos que se hayan adherido voluntariamente están obligados a aplicar estas medidas para ayudar a sus deudores.
De las medidas que recoge el código, la primera es la reestructuración de la deuda y es la que te explicamos en este post. Si es inviable, podrás pedir una rebaja del capital o la dación en pago de la vivienda. Finalmente, si ésta se ha ejecutado, podrías solicitar su alquiler por una renta favorable.
Para poder acogerte a las medidas de este código tienes que cumplir una serie de condiciones: La primera es que tu entidad bancaria esté adherida. Además, la hipoteca tiene que ser de tu vivienda habitual y su precio de adquisición no puede superar los 300.000 euros.
Por último, se tienen que cumplir unos requisitos económicos, lo que la norma denomina umbral de exclusión.
Y, aunque se haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, no se tiene que haber producido todavía el anuncio de la subasta.
El plan de pagos de la reestructuración de la deuda hipotecaria
Si cumples estos requisitos, el banco tiene que proponerte una reestructuración de la deuda hipotecaria. Esto supone establecer un nuevo plan de pagos con unas condiciones más favorables para ti.
El banco te tiene que ofrecer este nuevo plan de pagos en el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud junto con la documentación.
Las condiciones del nuevo plan dependerán de cuánto haya aumentado el esfuerzo que representa la hipoteca sobre la renta familiar y si existe algún supuesto de especial vulnerabilidad.
Si la tasa de esfuerzo ha subido al menos 1,5 o hay especial vulnerabilidad, el plan debe tener las siguientes condiciones:
- Carencia en la amortización de capital de cinco años. Es decir, durante cinco años desde la aprobación del plan, sólo pagarás los intereses.
- Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años desde la concesión del préstamo para reducir las cuotas mensuales.
- En las hipotecas variables variable, durante el periodo de carencia el interés se reduce al Euribor – 0,10%. Si el préstamo fuera a tipo fijo, durante el periodo de carencia se aplica el tipo fijo actual.
En el caso de que la tasa de esfuerzo se haya incrementado menos de 1,5, se aplican estas condiciones:
- Carencia en la amortización de capital de dos años.
- Ampliación del plazo de amortización hasta 7 años, sin superar 40 años desde la concesión del préstamo.
- Reducción del tipo de interés aplicable durante la carencia a aquel que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo.
Otras condiciones del plan
En todas las reestructuraciones, sin tener en cuenta cuánto haya aumentado la tasa de esfuerzo, se dejan de aplicar las cláusulas suelo.
Además, si durante los 10 años posteriores a la aprobación de la reestructuración pides la amortización anticipada del préstamo, no te cobrarán costes por compensación.
Una vez aplicado todo lo anterior, si la cuota a pagar resulta menor del 50% de los ingresos de la unidad familiar, el plan de reestructuración es viable y aplicará.
Si, por contra, la cuota es superior al 50%, el plan se considerará inviable y el banco te informará sobre otras medidas.
Si al terminar el periodo de carencia, continúas estando en el umbral de exclusión, puedes pedir un segundo plan de reestructuración, siempre que la salida de la carencia no sea el hecho que te haga encontrarte en ese umbral de exclusión.
¿Qué deuda se reestructura?
El plan de reestructuración debe comprender la deuda hipotecaria completa. Es decir, el capital vencido, los intereses de demora, las comisiones por impago, los gastos y costas.
Además, el banco podrá reunificar todas tus deudas —tarjeta, descubierto, préstamos o créditos personales—, aunque no está obligado a ello.
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