Cerramos el 2024 viendo que la demanda de compraventa de vivienda crece un 39% en tasa interanual, mientras que la oferta de vivienda a la venta disminuye un 9,3%.
Con ello, el precio de la vivienda también sube, lo hizo un 12,13% en el segundo semestre de 2024, lo que sitúa el metro cuadrado en 2.802 euros (en el segundo semestre de 2023 el precio fue de 2.499 euros/m²).
Así, el precio actual de la vivienda de segunda mano está a niveles de 2005 y lejos todavía del máximo de la serie histórica, que se vio en el segundo semestre de 2006, con el metro cuadrado rozando los 3.500€.
Aumentan las operaciones de segunda mano
Las operaciones de segunda mano realizadas en el periodo comprendido entre enero y septiembre de 2024, un total de 472.496 transacciones (según fuentes oficiales del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) han crecido un 10,45% en el último año.
En la ciudad de Madrid vemos uno de los mayores crecimientos (11,6%), mientras que en Barcelona el aumento ha sido del 6%.
Por su parte, la hipoteca media se sitúa en el segundo semestre de 2024 en 132.457€, con una variación positiva del 14,5% en relación con el dato del segundo semestre de 2023 (una hipoteca media de 115.714€). Por su parte, el valor medio de tasación también crece y ahora está en 2.642€/m².
Son datos extraídos del XL Informe sobre el mercado de la vivienda, estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, cuya última edición ha sido presentada recientemente.
Mercado inmobiliario actual
De los datos analizados se extrae también que con una demanda en aumento y una oferta que no llega a cubrir toda la demanda actual, los días necesarios para vender una vivienda también disminuyen.
En 2024 la media de días necesarios para vender un inmueble ha sido de 73 días, con los datos de las operaciones intermediadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa.
Se trata de la media más baja de toda la serie histórica que empezó en 2017. Además, la media de días es incluso menor en las ciudades de Madrid (60 días) y Barcelona (68 días).
Por otra parte, el 55% de las viviendas dura menos de 6 meses a la venta y aquellas que superan este periodo de tiempo es porque salen a la venta con un precio superior al del mercado. Estas viviendas tienen una sobrevaloración media del 17%.
¿Qué busca la demanda?
La demanda actual, es decir aquellas personas que están actualmente en la búsqueda activa de compra de un inmueble, busca principalmente una vivienda de 3 dormitorios (en el 56,57% de los casos).
El comprador final, aquella persona que cierra la operación de compraventa, es una persona con las siguientes características: adquiere el inmueble con financiación bancaria, es decir, con la contratación de una hipoteca (65,7%). Esto es 8 puntos porcentuales más que en 2023 (57,8%).
El comprador actual también adquiere una primera vivienda con el objetivo de residir en ella (69%); tiene una edad comprendida entre los 35 y los 44 años (34,2%) y es una persona que está soltera (42,1%).
Menos inversores y más compras hechas por solteros
De esta radiografía podemos sacar dos nuevas conclusiones en 2024: el importante descenso de las compras hechas como inversión, un 25,5% (dato inferior al de 2023 (28,4%), y el nuevo papel que juegan los solteros en la compra de vivienda, que pasan a ser los compradores predominantes.
¿Hay margen de negociación?
Sí, sigue habiendo margen de negociación entre comprador y vendedor a la hora de cerrar una operación de compraventa. La ‘rebaja’ o negociación actual está en el 7,3%, un nivel de negociación similar al del periodo comprendido entre 2016 y 2018, época de recuperación del sector después de la burbuja inmobiliaria.
Y, ¿qué pasa con el mercado del alquiler?
En relación con el mercado del alquiler, las dos grandes urbes, Madrid y Barcelona, experimentan una subida de precios.
En Madrid, el alquiler ha subido un 8,95% (y el metro cuadrado está ahora en 19 euros). En Barcelona ha habido un aumento del 4,27% (19,2 euros/m²).
El estudio también demuestra que la oferta de vivienda en alquiler disminuye año tras año. Muestra de ello es que en 2024 la oferta disponible de vivienda en alquiler, sobre la oferta global de vivienda que incluye compraventa y alquiler, se sitúa en el 6,79%. Esto es 3 puntos porcentuales menos al compararlo con el dato de 2022.
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El Informe sobre el mercado de la vivienda, y otros muchos estudios sobre el sector inmobiliario y financiero, se elabora a partir de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera que las más de 920 oficinas del Grupo Tecnocasa realizan cada año.
Estos datos son analizados en profundidad por la Cátedra Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda, que se creó en julio de 2022, después de una larga colaboración entre ambas instituciones que empezó en 2004.
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