San Sebastián, Palma, Madrid, Barcelona y Málaga están en estado crítico.
En el actual contexto hipotecario en España, las condiciones crediticias son cada vez más estrictas. Aunque los tipos de interés se mantienen en niveles relativamente bajos, las principales entidades bancarias ya han anunciado que no contemplan nuevas rebajas.
Además, el porcentaje de financiación sobre el valor de la vivienda (LTV) se sitúa ligeramente por debajo del 80%, lo que limita la cantidad que los bancos están dispuestos a conceder en una hipoteca.
Si a esto sumamos el elevado precio de la vivienda en 2025, el resultado es claro: muchos potenciales compradores quedan fuera del mercado. Uno de los principales motivos de rechazo es la elevada ratio de endeudamiento de los solicitantes.
Estudio de accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca
En este escenario, la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda ha elaborado un informe que analiza la posibilidad de obtener una hipoteca media para la compra de vivienda en 77 ciudades españolas (las más pobladas), así como en el conjunto nacional.
Para medir la accesibilidad, se ha utilizado la Ratio de Acceso Hipotecario (RAH):
RAH = renta necesaria / renta por hogar
Este indicador refleja el porcentaje de renta media necesaria para acceder a una hipoteca.
Las fuentes utilizadas para la elaboración del estudio proceden de organismos oficiales:
. Instituto Nacional de Estadística (INE)
. Consejo General del Notariado
. Banco de España
Cinco ciudades en estado crítico en 2025
En 2025, cinco ciudades presentan una RAH superior al 100%, lo que implica que un hogar con renta media no puede acceder a una hipoteca media sin aumentar sus ingresos.
| Ciudad | RAH |
|---|---|
| San Sebastián | 144% |
| Palma | 138% |
| Madrid | 133% |
| Barcelona | 124% |
| Málaga | 113% |
Para poder acceder a una vivienda, los hogares necesitarían incrementar su renta anual en:
-
San Sebastián: +23.050€
-
Palma: +17.000€
-
Madrid: +16.480€
-
Barcelona: +11.180€
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Málaga: +4.630€
Ciudades con mayor accesibilidad hipotecaria en 2025
En el extremo opuesto, estas son las ciudades con mejor accesibilidad:
| Ciudad | RAH |
|---|---|
| Zamora | 47% |
| Lleida | 47% |
| Palencia | 47% |
| Jaén | 48% |
| Ciudad Real | 48% |
¿Cómo se calcula la RAH?
La hipoteca media se calcula financiando el 80% del precio de la vivienda a 25 años.
A la cuota resultante se le aplica una ratio de endeudamiento estándar del 30%, umbral habitualmente utilizado por las entidades financieras para determinar la renta mínima necesaria.
Con estos datos se obtiene el porcentaje de renta media que debería destinarse al pago de la hipoteca.
Cuanto mayor es el porcentaje, menor es la accesibilidad.
Los resultados se presentan en cuatro agrupaciones en función del RAH:
• Muy accesible: menos del 60%.
• Accesible: entre el 60% y el 80%.
• Poco accesible: entre el 80% y el 100%.
• Accesibilidad limitada: más del 100%.
RAH PARA LAS 77 POBLACIONES ANALIZADAS.
Mejor que en 2007
El acceso hipotecario actual es, en términos generales, más favorable que en 2007 si no se consideran los mayores niveles de financiación (LTV) y la laxitud crediticia de aquella época. Esta mejoría se explica por unos tipos de interés más bajos, salarios más elevados y un nivel de precio de la vivienda relativamente similar.
ANÁLISIS COMPARATIVO 2007 – 2025.
Si quieres conocer la RAH de tu población, puedes consultarla en nuestro Semáforo de accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca en 2025, donde analizamos todas las poblaciones de más de 10.000 habitantes.
