2026 puede suponer un punto de inflexión en el mercado residencial en España, tras las fuertes subidas de precios registradas durante el último año.
La compraventa de viviendas arrancó el año con 56.776 operaciones, un 7% menos que en enero de 2025, el mayor descenso desde mediados de 2024, según los datos publicados recientemente por el Colegio de Registradores. Estos datos apuntan a un posible cambio de ciclo en el mercado de la vivienda, algo que algunos expertos ya vienen anticipando ante la fuerte subida de precios.
Posible cambio de ciclo inmobiliario
La tensión que se vive en el mercado residencial, especialmente en las grandes ciudades, está llevando a los compradores al límite de su esfuerzo financiero, hasta el punto de que «están tocando techo y no pueden pagar los precios que exige el vendedor».
Esta afirmación es de José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona y director de la Cátedra de Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda, quien asegura que hoy los «vendedores tienen unas expectativas muy diferentes a las de los compradores, ya que piensan que el precio de la vivienda va a seguir subiendo al mismo ritmo que lo ha hecho durante todo el año 2025».
Así, frente a la expectativa de los vendedores, se encuentra la realidad del comprador, que es muy distinta. A diferencia de lo que ocurrió durante la burbuja inmobiliaria, «ahora el banco pone limitaciones en la concesión de hipotecas y eso supone una barrera para el comprador, que es incapaz de llegar a las exigencias de precio del vendedor», puntualiza García-Montalvo, quien añade que esto se traduce en un escenario que anticipa un cambio de ciclo.
Por su parte, Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, afirma que «el número de días de negociación está creciendo», y que, en esta primera mitad del año, las viviendas ya no se venden tan rápido como en 2025. Las expectativas de los propietarios de viviendas en venta están alentadas por el acelerado incremento de los precios en 2025.
Concretamente, según Cubero, «la vivienda usada se encareció un 15,34% interanual en el segundo semestre de 2025, hasta situar el metro cuadrado en 3.338 euros, frente a los 2.894 euros del mismo periodo de 2024». Con este avance, el valor medio vuelve a niveles similares a los de principios de 2006, en plena fase expansiva del anterior ciclo, según los datos de la Cátedra.
En las grandes capitales, el encarecimiento es aún más acusado y notorio. La ciudad de Madrid registra un precio medio de 4.101 euros/m², con una subida del 19,56%, mientras que Barcelona alcanza los 4.053 euros/m², con un incremento del 10,05%.
García-Montalvo: “Los compradores no pueden pagar el precio, han llegado a su límite”.
El problema: alta demanda y poca oferta
«La fuerte demanda de compraventa de vivienda y la falta de oferta son factores clave que empujan la subida del precio de la vivienda», afirma Cubero, quien puntualiza que la demanda ha crecido un 30% en 2025 (un 72% en los dos últimos años), mientras que la oferta ha bajado un 16%, lo que implica que «ahora cada vivienda tiene una media de siete potenciales compradores». En dos años, se ha duplicado el número de posibles compradores para cada vivienda que sale al mercado.
José García-Montalvo destaca que muchos ciudadanos perciben actualmente una situación similar a la de 2007. Es decir, son muchos los compradores que se están lanzando al mercado impulsados por el miedo a quedarse fuera, lo cual dispara las expectativas de los vendedores. En cambio, el sistema bancario mantiene una prudencia propia de finales de los años 90.
Y, ese miedo a quedarse fuera ha reducido la capacidad del comprador a la hora de negociar. «La diferencia ahora es que, a ese comprador, el banco no le va a dar crédito a cualquier precio, porque el banco está en 1999. En 2007, te daba el 110%, pero ahora no. Por eso el indicador sobre hipotecas es tan relevante, porque no se va a flexibilizar y, por eso, en algún momento, vamos a ver cómo los indicadores micro como la capacidad de descuento o los días que se tarda en vender una vivienda van a empezar a cambiar», destaca el catedrático.
Acceder a una vivienda es cada vez más difícil
Para medir la accesibilidad a la compra con hipoteca, el Grupo Tecnocasa ha elaborado un informe en el que analiza la posibilidad de obtener una hipoteca media para la compra de una vivienda en 77 ciudades españolas (selección de poblaciones con mayor número de habitantes), así como su evolución en el tiempo.
Según el estudio, en 2025 había cinco ciudades en «estado crítico» para acceder a la compra de vivienda con hipoteca. Estas ciudades son: San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma. En estas ciudades, un hogar con renta media no puede acceder actualmente a una hipoteca media. Por el contrario, las ciudades de Jaén, Palencia, Lleida y Zamora son las que tienen mayor accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca.
Puedes consultar este informe en la web de la Cátedra. También puedes visitar el semáforo de accesibilidad, en el que se analizan todas las poblaciones españolas de más de 10.000 habitantes.
