El precio de una vivienda es solo una parte de la ecuación. Para saber si un hogar puede realmente acceder a su compra también hay que tener en cuenta sus ingresos y el esfuerzo económico necesario para asumir una hipoteca. 

La Ratio de Accesibilidad Hipotecaria (RAH), desarrollada por la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del Mercado de la Vivienda, permite analizar esta relación y observar cómo cambia dentro de una misma ciudad. 

Para calcularla se considera una financiación del 80 % del valor de compra, un plazo de amortización de 25 años y que la cuota hipotecaria no supere el 30 % de los ingresos del hogar. 

Los mapas comparan la situación de 2021 y 2026 y clasifican cada zona según cuatro niveles: muy accesible, accesible, accesibilidad difícil y accesibilidad limitada. La comparación de Bilbao, Sevilla y Valencia muestra un patrón común: la accesibilidad se ha reducido en distintas áreas, aunque con intensidades y distribuciones diferentes. 

Bilbao: una accesibilidad cada vez más desigual 

En 2021, buena parte de las zonas analizadas de Bilbao se encontraba dentro de los niveles más favorables de accesibilidad. Las áreas con mayores dificultades se concentraban principalmente en puntos concretos del entorno más céntrico. 

En 2026, el mapa presenta una realidad más heterogénea. Aumentan las zonas clasificadas con accesibilidad difícil o limitada, especialmente en áreas centrales y del norte, mientras que otras partes del municipio continúan manteniendo niveles más favorables. 

La evolución de Bilbao evidencia que una ciudad puede conservar una accesibilidad relativamente positiva en términos generales y, al mismo tiempo, presentar diferencias importantes entre barrios. 

Sevilla: de un mapa mayoritariamente accesible a mayores contrastes 

El cambio en Sevilla resulta especialmente visible al comparar ambos mapas. 

En 2021 predominaban claramente los tonos verdes, correspondientes a los niveles de mayor accesibilidad. Cinco años después, aunque amplias zonas siguen ofreciendo condiciones favorables, aparecen áreas donde el esfuerzo necesario para comprar una vivienda es sensiblemente superior. 

Las mayores dificultades se concentran en determinados sectores del centro, oeste y sur de la ciudad, mientras que buena parte de las zonas situadas al norte y al este conservan mejores niveles de acceso. 

El resultado es un mercado más fragmentado, en el que la ubicación adquiere cada vez más importancia para determinar la capacidad de compra de los hogares. 

Valencia: un cambio especialmente visible 

Valencia muestra una de las transformaciones más claras de las tres ciudades analizadas. 

En 2021 predominaban ampliamente las zonas con una accesibilidad favorable, aunque ya aparecían algunos puntos con mayor esfuerzo económico. 

En 2026, la presencia de áreas naranjas y rojas se extiende por una parte considerable del municipio, especialmente en zonas centrales, próximas al litoral y algunos sectores del sur. Al mismo tiempo, determinadas áreas del norte y otros puntos concretos mantienen mejores condiciones de acceso. 

La comparación refleja cómo el equilibrio entre renta disponible, precio de la vivienda y financiación puede modificarse de manera significativa en pocos años. 

El precio por sí solo no explica la accesibilidad 

Los tres casos muestran por qué analizar únicamente el precio de venta o el precio por metro cuadrado ofrece una visión incompleta del mercado residencial.

Una vivienda puede ser comparativamente más barata en una ciudad y, aun así, requerir un mayor esfuerzo si los ingresos de los hogares son menores. Del mismo modo, la evolución de los tipos de interés y de las condiciones hipotecarias puede alterar considerablemente la capacidad de compra. 

La Ratio de Accesibilidad Hipotecaria permite incorporar estas variables y observar, además, que las diferencias no se producen únicamente entre ciudades: también pueden ser relevantes entre distintos barrios de una misma ciudad.

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Consulta nuestra herramienta interactiva y explora los datos por ciudad y zona.

Fuente: Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del Mercado de la Vivienda.