Si quieres vender un piso rápido, la clave está en acertar con el precio. Muchos propietarios tienden a sobrevalorar sus viviendas y eso conlleva que los tiempos para venderlas se alarguen.
Vender mi piso rápido acertando con el precio
Un precio de salida inadecuado incrementa de forma notable el tiempo de venta. En la situación actual del mercado inmobiliario, eso impacta notablemente en el precio final.
Para poder vender un piso rápido, es necesario poner la vivienda a precio de mercado. Además, en una dinámica de mercado descendente como la actual, hay que descontar la variación negativa por los días transcurridos.
Cuánto más tiempo se tarda en adecuar el precio, más descuento final necesitará la vivienda. Actualmente, la rebaja (la diferencia entre el precio inicial de salida de la vivienda y el precio de venta final) ronda el 5 por ciento en España.
¿Por qué los pisos están sobrevalorados?
Los propietarios de viviendas, a la hora de ponerlas a la venta, tienden a sobrevalorarlas y a ponerles un precio superior a su valor real de mercado. Esta sobrevaloración se debe a varios factores.
En primer lugar, existe una tendencia natural que tenemos todas las personas a tener en alta consideración algo que ha sido nuestro (nuestra casa, nuestro coche…). Esto tiene, lógicamente, un componente de carga emocional, de cariño a las cosas.
Otro factor es que los propietarios tienen la referencia de precios del año 2019, sin tener en cuenta que estos precios prepandemia tardarán años en recuperarse. La bajada de precios se inició en el segundo semestre de 2019 y se ha mantenido durante todo el año 2020.
Además, existe un componente de desconocimiento de la realidad actual de la zona.
Los pisos se sobrevaloran más en las ciudades pequeñas
En las ciudades pequeñas, la sobrevaloración es mayor. Al tener menor actividad inmobiliaria, hay un menor número de agencias y agentes inmobiliarios y el propietario tiene menos referencias a la hora de fijar un precio.
Entonces, éste realiza la fórmula de ensayo / error al probar el precio de salida del piso que quiere poner a la venta.
Según los datos de Tecnocasa, las dos ciudades más sobrevaloradas son Jaén y Toledo. En la primera las viviendas están sobrevaloradas un 27,1 por ciento, mientras que en la segunda un 26,75 por ciento.
En Jaén se suma el factor de que hay una crisis económica muy acusada, superior a otras ciudades, y un alto índice de paro. En el caso de Toledo, las caídas de precios fueron tan importantes que incluso Hacienda ha tenido que revisar los valores fiscales a la baja.
Madrid y Barcelona, donde menos se sobrevaloran
Por contra, las ciudades de Madrid y Barcelona están a la cola en la lista. En Madrid los precios que ponen los propietarios son un 17,59 por ciento superiores al valor real del mercado, mientras que en Barcelona son un 17,21 por ciento superiores.
Hay que tener en cuenta que Madrid y Barcelona son las capitales con los precios de la vivienda más altos del país. Eso explica que el porcentaje de sobrevaloración sea menor.
¿Cómo se calcula el dato de la sobrevaloración?
El dato se calcula en base a las expectativas de los propietarios frente a la estimación de valor real de mercado de nuestros profesionales en la zona, en nuestras oficinas inmobiliarias.
Las poblaciones con porcentajes importantes de sobrevaloración son aquellas en las que el precio por metro cuadrado es más bajo. Por su parte, las poblaciones con menos sobrevaloración son las que tienen precios de venta más altos.
Como explicamos antes, el impacto de la sobrevaloración en las poblaciones con precios más altos es mucho más significativo. No es lo mismo el precio por metro cuadrado en Jaén (798 euros por metro cuadrado) que en Madrid (2.517 euros) o Barcelona (2.890 euros).
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