El límite a las rentas en las zonas tensionadas (22%) y la inseguridad jurídica (66,3%), derivados de la nueva Ley de Vivienda, podrían llevar a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio.
Esto supondría la desaparición de más 108.500 viviendas que actualmente están alquiladas, con lo que la oferta se reduciría un 11,7% en España, un país con una oferta de pisos de alquiler cada vez más escasa.
Por detrás de estos dos motivos principales, encontramos una tercera causa, la actualización de las rentas por debajo del IPC, un tema que preocupa a un 11,8% de los propietarios que tienen una vivienda arrendada.
Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 7,7% de los propietarios se plantea la venta de la vivienda, mientras que un 4% baraja otras opciones, como el arrendamiento para uso distinto al de vivienda (alquiler turístico o alquiler de temporada, inferior a 11 meses de duración).
Si miramos las dos grandes capitales, en la ciudad de Barcelona, la oferta de alquiler se vería reducida un 12,6% (con 24.090 inmuebles menos). En Madrid, la oferta bajaría un 11,3% (con 43.113 inmuebles menos).
Otras poblaciones con descensos importantes son Toledo (-17%), Guadalajara (-16,4%), Santa Coloma de Gramanet (-16%) y Málaga (-13,5%). Es destacable la disminución de más de 4.819 viviendas de alquiler en la capital de la Costa del Sol.
Las zonas más afectadas
Las zonas más afectadas serían el Eixample barcelonés, con una bajada de la oferta de más del 16%, y el centro de la ciudad de Madrid, con una reducción del 14,6%.
A los propietarios con inmuebles en alquiler en Madrid, lo que más les preocupa es la inseguridad jurídica (70,9%) derivada de la nueva Ley de Vivienda. En Barcelona, el límite a las rentas en las zonas tensionadas (63%).
Esta información se desprende del estudio Impacto de la nueva Ley de Vivienda en la oferta inmobiliaria de alquiler elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, bajo la Cátedra de empresa Grupo Tecnocasa – UPF.
Limitaciones al precio que permite la Ley de Vivienda
La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda fija para el año 2024 una subida máxima del precio del alquiler anual del 3% para todos los contratos en vigor, independientemente de las características del propietario (pequeño propietario o gran tenedor).
El 25 de mayo se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Otras limitaciones al precio del alquiler que establece la legislación son:
- Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido y asequible.
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
- A partir del año 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC.
En las zonas declaradas como tensionadas, la norma prevé la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato en curso.
En nuevos contratos, la ley permite la limitación del alquiler a la renta del contrato anterior, así como la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos cinco años.
Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.
Finalmente, otras medidas previstas en nueva ley son las mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario, protección contra desahucios y nueva definición de gran propietario y vivienda vacía.
