Acabas de comprar una casa nueva y al poco tiempo descubres que tiene un defecto muy grave que no habías notado antes de adquirirla. Puede que estés ante lo que se llaman vicios ocultos en la vivienda, un desperfecto que le puedes reclamar al anterior propietario.
Todo lo que tienes que saber si tienes vicios ocultos en tu vivienda
Pero, ¿qué se entiende por vicios ocultos? Los vicios ocultos, que pueden darse en cualquier tipo de bien mueble o inmueble, son desperfectos que el comprador no percibe a simple vista y de los que solo es consciente cuando pasa un tiempo después de la compra.
En estos casos, el comprador está en su derecho de reclamar una compensación. Si quieres saber si los defectos de tu vivienda pueden considerarse vicios ocultos y, en caso afirmativo, quieres reclamar una compensación, te explicamos cómo hacerlo.
Vicios ocultos vivienda: No son visibles y son graves
Para que se considere vicio oculto, el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en una visita. De hecho, el vendedor no tiene por qué responder ante los defectos que estén a la vista.
También tiene que tratarse de un desperfecto grave. ¿Cómo se mide esa gravedad? Se considera defecto grave si impide que el uso de la vivienda sea viable o si disminuye tanto su valor que si el comprador lo hubiera conocido no la habría comprado o habría pagado menos por ella.
Los vicios más comunes en una vivienda
Hay muchos ejemplos de vicios ocultos en una vivienda. Por ejemplo, en el caso de viviendas de nueva construcción, los vicios ocultos pueden ser estructurales, pueden estar en los acabados de la vivienda o también en las instalaciones.
En el caso de las viviendas de segunda mano, los vicios o defectos más comunes están relacionados con humedades, filtraciones y el aislamiento térmico, pero también pueden ser grietas o vigas construidas con cemento aluminoso.
Vicios ocultos vivienda: Cómo reclamar
Según recoge el Código Civil, el vendedor de la vivienda tiene la obligación de hacerse cargo de los vicios ocultos. Para ello, es necesario que el comprador afectado haga una reclamación.
Si estás seguro de que la casa que has comprado tiene vicios ocultos, lo primero que deberías hacer es una comunicación oficial al antiguo propietario. Lo mejor es que le envíes un burofax, ya que de esa manera quedará demostrado que se lo has comunicado.
Si el antiguo propietario no responde a tu comunicación o no soluciona el problema, puedes optar por la mediación o incluso iniciar un proceso judicial. Pero ten mucho cuidado con los plazos, si no inicias las acciones legales dentro del plazo perderás la posibilidad de hacer la reclamación.
Aunque hayas enviado el burofax antes, éste no interrumpe el plazo que tienes para poner la reclamación, así que tendrás que estar muy atento.
Plazos para reclamar
Si quieres hacer una reclamación por vicios ocultos en la casa que has comprado, debes saber que los plazos para realizarla cambian en función del tipo de vivienda.
Si el inmueble es de segunda mano o tiene más de 10 años de antigüedad solo dispones de un plazo de seis meses desde la entrega de la casa para realizar la reclamación.
Este plazo también sirve para los pisos de alquiler y empieza a contar desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. En el caso de los pisos de alquiler, también deberías realizar una comunicación al arrendador por burofax para que quede constancia si al final tienes que optar por la vía judicial.
Vicios ocultos en viviendas de nueva construcción
El caso de las viviendas de nueva construcción es un poco más complejo, y por eso es necesario hacer algunas aclaraciones. En estas viviendas, el plazo para realizar la reclamación varía en función del tipo de defecto.
De esta manera, puedes reclamar si surge un defecto estructural en los primeros diez años desde que te entregaron la vivienda. Los defectos estructurales, son aquellos que afectan a los cimientos, las vigas, los muros de carga, etcétera y que comprometen la estabilidad del edificio de forma directa.
En el caso de que aparezcan defectos de habitabilidad, es decir, desperfectos que comprometan los requisitos de habitabilidad de la casa, podrás reclamar si aparecen en los primeros tres años.
Dentro de estos desperfectos se encuentran, por ejemplo, los problemas de aislamiento o una incorrecta impermeabilización de la vivienda.
Por último, si en la vivienda de nueva construcción aparecen defectos de acabado en los suelos, las pinturas, etcétera, podrás reclamar si estos aparecen en el primer año desde que se te entrega la casa.
Si la vivienda que presenta vicios ocultos es de nueva construcción, puedes realizar la reclamación a cualquiera de las partes del proceso de edificación.
Opciones para reclamar
Si vas a realizar la reclamación formal por vicios ocultos en tu vivienda, puedes escoger entre dos opciones. La primera es desistir del contrato y pedir al vendedor que te devuelva lo que pagaste. Esto se llama acción redhibitoria.
Tu segunda opción es pedir al vendedor una rebaja en el precio que pagaste como compensación por los vicios ocultos. Esto se denomina acción quanti minoris.
Para evitar sorpresas cuando compras una casa nueva, lo más aconsejable es que antes de firmar realices una visita con un arquitecto o con un aparejador y también que te informes de si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
