El análisis del mercado de compraventa de viviendas en España en el primer semestre de 2023 muestra que la venta de inmuebles baja en todas las poblaciones respecto a hace un año, con una reducción de operaciones del 12%.
Las causas de esta bajada en la venta de viviendas son básicamente dos: hay menos compradores y menos crédito, con lo que aquellas personas que pueden comprar acceden a una menor financiación por parte de las entidades bancarias.
Así, el importe medio de las hipotecas concedidas en el semestre analizado también baja, concretamente un 2,7%. Esto sitúa la hipoteca media en España en 121.782 euros. Por su parte, el precio de la vivienda se mantiene estable con una casi insignificante alza del 0,21%.
Esta información se desprende del XXXVII Informe sobre el mercado de la vivienda. Un estudio elaborado semestralmente, y desde el año 2004, por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF).
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, destaca que el precio de la vivienda usada en España se estabiliza y se sitúa en 2.377 euros el metro cuadrado en el primer semestre de 2023.
El precio más alto está en la ciudad de Barcelona (3.145 euros/m2), el más bajo, en Talavera de la Reina (651 euros/m2). La ciudad de Málaga presenta la subida más significativa, del 8,84%, con el metro cuadrado a 1.920 euros. Madrid tiene el metro cuadrado a 2.794 euros.
La hipoteca media, por debajo de los 150.000 euros
En relación al mercado hipotecario, la hipoteca media se sitúa en 121.782 euros, con una variación del –2,7% respecto al importe de hace justo un año (125.186 euros en el primer semestre de 2022).
La hipoteca más alta vuelve a estar en la ciudad de Barcelona (145.883 euros), seguida de L’Hospitalet de Llobregat (135.788 euros) y Madrid (130.525 euros). Málaga tiene el importe más bajo de entre todas las poblaciones analizadas, con una hipoteca media de 94.471 euros.
Atentos a los indicadores de riesgo hipotecario
Sobre los principales indicadores de riesgo de una hipoteca, Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa, indica que su evolución muestra estabilidad y está en línea con los estándares crediticios que los bancos llevan aplicando durante los últimos años.
Así, por ejemplo, la ratio préstamo a valor está en el primer semestre de 2023 en el 68%, uno de los niveles más bajos de la serie histórica que se inició en 2004 y que llegó al 80% en el primer semestre de 2008. Hace justo un año este valor estaba en el 72%.
La ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está ahora en el 35%, el máximo aconsejado para minimizar el riesgo de impago de una hipoteca y el porcentaje más alto desde el año 2011.
Otros datos que están en línea con la actual política conservadora de los bancos es que el 82% de los nuevos hipotecados tiene un contrato laboral indefinido, sólo el 5% dispone de un contrato laboral temporal o de corta duración.
El plazo medio de la hipoteca está en 28 años, lejos de los 35 de 2007. Finalmente, otro dato destacable es que el 63% de las nuevas hipotecas es a 30 años.
Las hipotecas mixtas se imponen en el mercado
Boarini también destaca el importante cambio que han sufrido las hipotecas en el último semestre. Las hipotecas a tipo de interés mixto han crecido más del doble, pasando de ser el 14% en el primer semestre de 2022 al 30% del total en el primer semestre de 2023.
Por su parte, las hipotecas a tipo de interés fijo, que llegaron a representar el 83% en el primer semestre de 2022, ahora han bajado hasta el 51% de las hipotecas concedidas en estos primeros meses del año.
En el escenario actual, y con la expectativa de una caída futura del Euribor en el corto-medio plazo, el porcentaje de familias que opta hoy por una hipoteca fija en un momento en el que los tipos de interés están más altos es menor, mientras que las hipotecas a tipo mixto se convierten en una alternativa mucho más atractiva.
Finalmente, el tipo de interés medio aplicado a las hipotecas variables fue del 4,92%, y del 3,25% para las hipotecas fijas. Así, en el semestre analizado la cuota mensual según la tipología de préstamo fue de 620 euros al mes para una hipoteca variable y de 560 euros al mes para una hipoteca a tipo de interés fijo, con un incremento anual del 46% y del 28%, respectivamente.
Difícil acceso al crédito
Según Boarini, estas importantes subidas hacen que ‘miles de compradores queden fuera del mercado: un 17% de la demanda potencial, porque la cuota del crédito superaría el 35% de sus ingresos familiares, que es el límite de esfuerzo que aceptan los bancos para conceder una hipoteca hoy en día’.
Mercado de alquiler tensionado
Una parte importante de estos compradores excluidos involuntariamente del mercado de compraventa optaría por el alquiler. Dada la escasa oferta de alquiler en las grandes ciudades españolas, se podría ver un importante aumento de la tensión en los precios. Un aumento que ya vemos en el primer semestre de 2023, pues el precio del alquiler sube en la mayoría de poblaciones analizadas.
Las subidas de rentas más importantes las vemos en la ciudad de Valencia (14,3%), Barcelona (11,9%) y Madrid (8,6%). El precio más alto está en Barcelona (con 16,5 euros el metro cuadrado).
Según Cubero, ‘la oferta de viviendas en alquiler se está reduciendo en los últimos años y la nueva Ley de Vivienda impactará aún más en la reducción de la oferta disponible‘.
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