El precio de la vivienda en Zaragoza empieza a bajar, concretamente lo hace un -1,1% (comparando el primer semestre de 2023 con el mismo semestre de 2022). El precio del metro cuadrado en la ciudad se sitúa en 1.529 euros.

Por su parte, el alquiler sigue al alza en la capital aragonesa, con un aumento del 4,2% en el último año y el metro cuadrado a 9,5€.

Son datos del informe Análisis del mercado de la vivienda en Zaragoza, elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) en la Cátedra de empresa creada por ambas instituciones.

Cómo es la vivienda en Zaragoza

En Zaragoza, el 50,2% de las viviendas vendidas este año está en la franja de entre 75.000€ y 150.000€, mientras que un destacable 32,2% han sido vendidas por 75.000€ o menos.

La vivienda tipo cuenta con ascensor (53,8%), tiene una superficie media de entre 60 y 80 metros cuadrados (43,4%), tres habitaciones (55,5%), y una antigüedad media de entre 40 y 60 años (56,9%).

En relación al mercado del alquiler, la franja de precios más común en Zaragoza es la de viviendas de entre 400€ y 600€ al mes (un 58,8%). Esta proporción ha bajado 5,4 puntos en relación a hace justo un año (64,2%).

Por su parte, el porcentaje de viviendas con un precio de entre 600€ y 800€ al mes ha subido, pasando de ser el 29% en 2022 al 35% en 2023. Asimismo, cabe destacar que la disminución de la oferta de alquiler en la ciudad se viene dando a lo largo de los últimos meses.

¿Con o sin financiación?

El 42,3% de los nuevos compradores que ha financiado la adquisición de un inmueble en 2023 con un préstamo hipotecario lo ha hecho con un tipo de interés fijo, una cifra lejana al 83% de hace un año. Así, ahora los préstamos a tipo mixto y variable engloban más de la mitad de las nuevas hipotecas concedidas (57,7%) este año.

Cómo puede afectar la nueva ley de vivienda

El límite a las rentas en las zonas tensionadas (16%) y la inseguridad jurídica (84%) podrían llevar a muchos propietarios de Zaragoza a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio.

Esto supondría la desaparición de más 5.600 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, la oferta de alquiler se reduciría un 13,5% en la capital aragonesa.

Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 9% de los propietarios en Zaragoza se plantea la venta de la vivienda, mientras que un 4,6% baraja otras opciones como, por ejemplo, el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

Comprar para alquiler. La rentabilidad neta en Zaragoza

La compra de una vivienda como inversión y con el objetivo de ponerla en el mercado del alquiler es un valor refugio en nuestro país. Así, el porcentaje de inversores en Zaragoza en 2023 ha sido del 34% del total de compraventas realizadas.

Con esta premisa, con un inmueble en alquiler en la ciudad se puede obtener una rentabilidad anual del 4,7%. El tiempo necesario para recuperar la inversión en el inmueble, es decir, el número de años necesarios para recuperar el precio de compra de la vivienda con el importe anual obtenido del alquiler es de 21 años.

Con estos datos, una persona que cuente con algunos ahorros previos puede obtener una cuota hipotecaria inferior a un alquiler. Como ejemplo, en Zaragoza por un inmueble de 107.000€, con una hipoteca de 85.600€ (80% del valor del inmueble), a un interés anual del 4% y a un plazo de 25 años, la cuota mensual del préstamo sería de 452€, mientras que la renta mensual al alquilar el inmueble subiría a 665€. La diferencia es de 213€.

Dinamismo del mercado inmobiliario en Aragón

El dinamismo del mercado inmobiliario se realiza a partir de tres premisas (segunda mano, obra nueva y vivienda protegida) en diferentes niveles geográficos (Comunidad Autónoma, provincia y, finalmente, población).

Las fuentes utilizadas son de información pública: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) y el Catastro; y para el estudio se ha utilizado la ratio de rotación, porcentaje que mide las ventas anuales que se realizan cada 100 viviendas.

En relación al dinamismo del mercado inmobiliario en Aragón podemos ver datos interesantes. Aragón tiene un dinamismo (2,13) por debajo de la media nacional, que se sitúa en 2,6 ventas por cada 100 viviendas, y también por debajo de su dinamismo en 2022 (2,34).

A nivel nacional, las CCAA con un mayor dinamismo son las que lindan con el Mediterráneo, más la Comunidad de Madrid y las islas (Baleares y Canarias).

La provincia aragonesa más dinámica es Zaragoza (2,26), seguida de Huesca (2,19) y Teruel (1,51). Si acotamos un poco más, en compraventa de segunda mano, las poblaciones (con un parque de viviendas superior a 5.000 unidades) más dinámicas son: Cuarte de Huerva, Sabiñánigo y Monzón. En obra nueva: Cuarte de Huerva, Fraga y Zaragoza; yen vivienda protegida: Cuarte de Huerva, Huesca y Ejea de los Caballeros.