Comprar una casa es una de las inversiones más importantes que vas a hacer en tu vida. Por eso es muy importante realizar bien todo el proceso y averiguar si se trata de una vivienda libre de cargas, para no llevarte después sorpresas desagradables.
Vivienda libre de cargas ¿Cómo lo averiguo?
Aún así, si descubres que tu vivienda tiene cargas, no te preocupes. Aunque algunas cargas hacen que la compra no sea aconsejable, lo cierto es que hay otras que se pueden cancelar sin muchos problemas.
Por eso, en este post te vamos a explicar con qué tipo de cargas te puedes encontrar al comprar una casa. Así, una vez salgas del Registro de la Propiedad y descubras que la que vas a comprar no es una vivienda libre de cargas, podrás tomar la decisión adecuada.
Cargas más frecuentes que te puedes encontrar al comprar un piso
La carga más habitual que puedes encontrar cuando vas a adquirir una vivienda es una hipoteca. Es indispensable inscribir la hipoteca en el registro, por lo que se requiere que el préstamos conste en la escritura pública.
Si el piso está hipotecado, tienes varias opciones. Puedes pedir al vendedor que cancele la hipoteca antes de la compra y adquirir así la vivienda libre de cargas.
También puedes retener del precio de la compra la cantidad que se deba del préstamo hipotecario y pagar al banco el dinero que se le deba.
Por último, el comprador puede subrogarse en ella con el consentimiento del banco. Esta opción te da la ventaja de no tener que pagar el dinero en el momento de la venta.
Deberás asumir el pago de las cantidades que se deban e, incluso, puedes subrogar la hipoteca a otra entidad para mejorar las condiciones.
La nota marginal de ejecución hipotecaria
El inicio de la ejecución de la hipoteca consta por nota al margen de la misma. Esta nota marginal no tiene una duración determinada, no caduca y sólo se puede cancelar si lo solicita el órgano que ha pedido su expedición.
Mientras esté vigente esa nota marginal no se puede cancelar la hipoteca por escritura pública, aunque tengas el permiso del acreedor. Por ello, tendrás que exigir la cancelación de la nota antes de comprar, para asegurarte de que se ha paralizado el procedimiento.
Anotación preventiva de embargo
Para asegurar el cobro de una deuda, el acreedor puede obtener una serie de garantías para conseguir su pago. Una de ellas es la anotación preventiva de embargo.
En el caso de encontrar una anotación preventiva de embargo antes de comprar una vivienda, tienes dos opciones. La primera es exigir al vendedor que la cancele antes de comprar.
La segunda opción es informarse en el juzgado sobre cómo cancelarla, haciéndote cargo de la deuda y descontándola del precio de venta del piso.
Servidumbres
La servidumbre es un derecho real sobre un bien ajeno. En el caso de una vivienda, concede al titular de la misma el derecho a beneficiarse de su contenido en los términos pactados, obligando al propietario de la vivienda a respetar su ejercicio.
Las servidumbres pueden venir impuestas por la ley o por la voluntad de las partes. Las legales no es necesario que estén inscritas en el registro. Respecto de las voluntarias, es conveniente inscribirlas.
Las más frecuentes son las que tienen que ver con los vecinos: medianeras, desagües, paso para instalaciones eléctricas, paso para plazas de aparcamiento, colocación de antenas…
Como comprador, es muy conveniente que te informes del alcance y extensión de las servidumbres que gravan la vivienda antes de adquirirla.
Concurso de acreedores
Cuando una persona está en situación de insolvencia y no puede afrontar el pago de sus deudas, puede ser declarada judicialmente en concurso de acreedores. Esta es otra situación de la que te puedes informar a través del Registro de la Propiedad.
El concursado puede encontrarse en innumerables situaciones jurídicas y puede tener limitada la capacidad de administración de sus bienes.
Por eso te recomendamos que pidas en el registro toda la información y consultes con el registrador cómo actuar en cada caso concreto.
Asegurarse por completo de que es una vivienda libre de cargas
Aunque estas son las más habituales, hay otras cargas que también se pueden conocer en el registro. Notas marginales de afección fiscal, cargas relacionadas con reparcelaciones urbanísticas, tanteos y retractos a favor de la administración pública, etcétera.
Además, para saber si realmente se trata de una vivienda libre de cargas, tendrás que hacer ciertas comprobaciones que no se hacen en el registro. Obligaciones económicas con la comunidad de vecinos, tributos municipales y otras cargas de la vivienda relacionadas con las empresas de suministros.
Esta información ha sido extraída de la Guía de Cargas del Colegio de Registradores de la Propiedad. Si necesitas profundizar más en este tema, la guía es un magnífico documento muy detallado que resolverá todas tus dudas.
¿Tienes otras dudas referentes a comprar o vender un piso? En la sección Tecnocasa Responde tratamos de resolver todas las preguntas que te pueden ir surgiendo durante el proceso de compraventa.
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