Los gastos de venta de vivienda son diversos: impuestos, plusvalía municipal, gastos de gestión… Además, incluyen muchas variables en función de la situación personal del vendedor, de las características de la vivienda, etc. Por eso, en este artículo te vamos a explicar cuáles son los gastos e impuestos que tendrás que pagar si vas a vender tu casa.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

En primer lugar, deberás declarar a Hacienda las ganancias patrimoniales derivadas de la venta del inmueble. Para calcular resta ganancia se extrae la diferencia entre el precio al que se vende la vivienda y el precio al que se compró.

El valor al que se compró la vivienda se calcula sumando el importe real por el que se adquirió más el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición (excluidos los intereses) que pagó el entonces comprador.

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Si la vivienda se compró antes del 31 de diciembre de 2014, este valor variará según el año de adquisición, en base a unos coeficientes de actualización que se establecen en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Tras la reforma fiscal, Hacienda eliminó los coeficientes que rebajaban la plusvalía patrimonial.

Si la vivienda que vendes hubiera estado arrendada, también hay que restar el importe de las amortizaciones del periodo de arrendamiento. Estas amortizaciones también varían en función del año en que tuvieron lugar.

En cuanto al valor al que se vende la vivienda, se calcula restando al importe real los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

La diferencia entre el valor al que se vende la vivienda (valor de transmisión) y el valor al que se compra (valor de adquisición) es la ganancia que hay que tributar. Sin embargo, si el vendedor compró la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, la ganancia puede reducirse al aplicar un régimen transitorio.

Exenciones por la venta de vivienda habitual

Si reinviertes el importe total obtenido por la venta de tu vivienda habitual en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, quedas exento de tributar las ganancias. Si reinviertes solo una parte del importe obtenido por la venta de la vivienda, solo quedará exenta esa parte.

Para conseguir esa exención es necesario que realices la reinversión en un periodo que no supere los dos años desde que vendiste la vivienda. Además, si la venta se realiza un año y la reinversión se hace al año siguiente o al otro, tienes que reflejar la ganancia en la declaración del año en que se venda y expresar que quieres acogerte a la exención porque vas a reinvertir.

También están exentos de tributar las ganancias los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual y las personas que pierdan su vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca.

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Por último, existe una exención del 50% en el caso de la venta de inmuebles urbanos comprados entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012.

Teniendo todo esto en cuenta, ya puedes calcular la tributación en la declaración de la renta. La tributación de las ganancia patrimoniales es por tramos y varía cada ejercicio. En el 2017, por ejemplo, las ganancias de hasta 6.000 euros tributaron al 19%; las ganancias entre 6.000 y 15.000 tributaron al 21% y las ganancias de más de 50.000 euros tributaron al 23%.

La plusvalía municipal

Otro de los gastos de venta de vivienda al que tendrás que hacer frente es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como la plusvalía municipal. Este impuesto grava el aumento del valor de un inmueble durante los años y establece cuánto se ha revalorizado tu propiedad y lo recaudan los ayuntamientos.

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Se trata de un impuesto que ha generado polémica en los últimos tiempos, ya que se aplica independientemente de si se ha conseguido un beneficio con la venta de la vivienda.

Para saber todo acerca de la plusvalía municipal (quién la paga, cómo se calcula, cuándo se paga, etc) te recomendamos que leas este completo artículo de nuestro blog.

Por último, si vendes una vivienda tendrás que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). La Ley establece que debe pagar el IBI la persona que a 1 de enero es propietaria de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en una sentencia dictaminó que el vendedor puede repercutir sobre el comprador la parte proporcional.

Cancelación de hipoteca

Si compraste tu casa con financiación puede que todavía estés pagando la hipoteca cuando la vendas y que, por tanto, tengas que cancelarla. Este es otro de los gastos de venta de vivienda que tienes que tener en cuenta, ya que tendrás que compensar a tu banco por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses.

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Si tu hipoteca es a interés variable la comisión que tendrás que pagar está limitada al 1% del capital pendiente.

Si tu hipoteca (sea a tipo fijo o variable) se formalizó después del 9 de diciembre de 2007, las entidades solo podrán cobrar una cantidad en concepto de compensación por desistimiento que no podrán ser superiores al 0,5% de lo amortizado si la amortización se produce en los 5 primeros años de vida de la hipoteca o al 0,25% si se produce posteriormente. También existe la posibilidad de que se hubiera acordado una compensación inferior con el banco.

Una vez cancelada económicamente, tendrás que realizar la cancelación registral de la hipoteca. Para ello, tienes que pedir al banco el certificado de deuda cero, que es gratuito. Con ese certificado hay que ir a la notaría para que otorgue la escritura pública de la cancelación de hipoteca. También desde solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos, pero esto también está exento de pago.

Por último, y aunque no es obligatorio, es recomendable llevar toda esta documentación al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. Los aranceles registrales que deberás pagar dependen del valor de la hipoteca.

Otros gastos de venta de vivienda

Otro gasto que tendrás que afrontar es el de la expedición del certificado energético, ya que es obligatorio para vender una vivienda. Recuerda también que deberás estar al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios.

Si estás pensado en vender casa, nosotros podemos ayudarte, contacta ya con uno de nuestros profesionales y ellos te explicarán más acerca de los gastos de venta de vivienda. Y si te ha interesado este artículo y quieres leer más como este, entra en nuestra sección Vender casa.